這批房源由北京市第二中級(jí)人民法院執(zhí)行公開司法拍賣活動(dòng)，撿漏將于2025年10月13日正式開拍。上海房源標(biāo)的套法所有人為上海楓丹麗舍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，根據(jù)天眼查，拍房該公司的起拍股東為上海融創(chuàng)睿豐置業(yè)有限公司，后者的周邊控股股東為上海融創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（持股51%），此外長(zhǎng)安國(guó)際信托股份有限公司也持股49%。新盤

　　這66套房所在地“夏榕路58弄”，超萬正是撿漏融創(chuàng)未來金融城——一個(gè)位于唐鎮(zhèn)板塊的超級(jí)大盤，新房從2021年賣到2024年，上海2021年時(shí)還曾兩度沖刺“千人搖”，套法拿下過浦東新區(qū)銷售金額和銷售套數(shù)的拍房頭籌。

　　現(xiàn)在，起拍融創(chuàng)未來金融城66套房源以4.84萬元/平方米的周邊均價(jià)等待開拍，而目前唐鎮(zhèn)板塊的新盤新房樓盤保利天奕四批次預(yù)售均價(jià)達(dá)到了8.3萬元/平方米，兩個(gè)樓盤之間的距離僅約3公里。

　　為何這66套房在法拍平臺(tái)的起拍均價(jià)跌破了5萬元/平方米，遠(yuǎn)低于板塊市場(chǎng)價(jià)？

　　根據(jù)上海涌力土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司給出的司法估價(jià)報(bào)告，其受北京市第二中級(jí)人民法院的委托，一共評(píng)估了浦東新區(qū)夏榕路58弄73套房的價(jià)格，這些房屋所在宗地面積為45540平方米，合計(jì)建筑面積為7339平方米，單套建筑面積在90平方米至147平方米之間，權(quán)利人為上海楓丹麗舍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　上海涌力土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司表示，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)總價(jià)為人民幣5.08億元，折合單價(jià)約6.92萬元/平方米。

　　從掛牌情況來看，目前的起拍價(jià)在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上打了七折，比如一套評(píng)估價(jià)為729萬元的房屋，起拍價(jià)僅為510萬元。按照這個(gè)折扣計(jì)算，平均起拍價(jià)就只有4.84萬元/平方米。

　　根據(jù)此前的銷售記錄，融創(chuàng)未來金融城在2021年上半年推出的房源均價(jià)為6.8萬元/平方米，后期房源均價(jià)曾達(dá)到7.5萬元/平方米，而當(dāng)時(shí)唐鎮(zhèn)板塊的品質(zhì)次新房?jī)r(jià)格一度達(dá)到9萬元/平方米。目前融創(chuàng)未來金融城在貝殼找房平臺(tái)的二手房掛牌價(jià)格則在6.5萬元/平方米上下。

　　這些房源之所以會(huì)被拿來法拍，其執(zhí)行依據(jù)是北京市第二中級(jí)人民法院的執(zhí)行裁定書（2025）京02執(zhí)50號(hào)。申請(qǐng)執(zhí)行人包括嘉興鼎航投資合伙企業(yè)、嘉興鼎瑞投資合伙企業(yè)、嘉興新儀投資合伙企業(yè)、嘉興新儷投資合伙企業(yè)。被執(zhí)行人則包括上海融創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司、南京融振商務(wù)服務(wù)有限公司、融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、南通啟仁置業(yè)有限公司、上海楓丹麗舍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶融創(chuàng)地產(chǎn)有限公司，立案標(biāo)的額約為3.89億元。

　　裁定書中稱，被執(zhí)行人應(yīng)向執(zhí)行人支付股權(quán)回購(gòu)價(jià)款，但被執(zhí)行人至今未按執(zhí)行通知要求履行法律文書確定的義務(wù)，在凍結(jié)、劃撥被執(zhí)行人的銀行存款后，仍不足以履行生效法律文書確定的義務(wù)，則依法查封、凍結(jié)、扣押、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的其它財(cái)產(chǎn)。

　　由于臨近張江科學(xué)城，唐鎮(zhèn)板塊在上海樓市中一直表現(xiàn)堅(jiān)挺。今年7月，在上海第六批集中供地中，一宗唐鎮(zhèn)宅地吸引了7家開發(fā)商爭(zhēng)搶，最終招商和港中旅聯(lián)合體以樓面價(jià)5.24萬元/平方米、總價(jià)27.3億元的價(jià)格拿下地塊，溢價(jià)率高達(dá)40%。在這場(chǎng)土拍之后，有業(yè)內(nèi)人士曾預(yù)計(jì)唐鎮(zhèn)未來的新房?jī)r(jià)格將沖擊9萬元/平方米。

　　盡管京東資產(chǎn)處置平臺(tái)中66套房源起拍價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低了好幾萬一平，但記者發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)房源都處于“0人報(bào)名”狀態(tài)。

　　一位熟悉法拍市場(chǎng)的房地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者，雖然法拍房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，但是對(duì)于購(gòu)房者來說，法拍房風(fēng)險(xiǎn)更高，對(duì)于拍品的抵押情況、房屋瑕疵等問題，都需要自己去調(diào)研，一旦拍下責(zé)任自負(fù)，因此其價(jià)格總會(huì)在市場(chǎng)價(jià)基礎(chǔ)上打一定折扣。根據(jù)天眼查，目前這批房源的權(quán)利人上海楓丹麗舍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有30條限制消費(fèi)令，在近一年內(nèi)就有18條被執(zhí)行記錄，被執(zhí)行總金額達(dá)到4.01億元。