經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)?記者?田國寶

北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，天恒套房一套位于北京市海淀區(qū)阜成路附近的集團(tuán)價(jià)超62平方米房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為531萬元，處置產(chǎn)總折合單價(jià)8.5萬元/平方米，上百掛牌截止時(shí)間為9月24日，億元產(chǎn)權(quán)所有人為北京天恒房地產(chǎn)股份有限公司（下稱“北京天恒”）。天恒套房

北京天恒為北京天恒置業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“天恒集團(tuán)”）下屬企業(yè)。集團(tuán)價(jià)超據(jù)負(fù)責(zé)拍賣業(yè)務(wù)的處置產(chǎn)總工作人員介紹，該房產(chǎn)為天恒集團(tuán)自有房產(chǎn)，上百原本主要用于出租，億元出于優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的天恒套房需要，目前拿出來出售。集團(tuán)價(jià)超

天恒集團(tuán)為北京市西城區(qū)國有企業(yè)，處置產(chǎn)總目前主要業(yè)務(wù)包括空間更新和業(yè)態(tài)更新兩大類。上百空間更新涵蓋城市更新和房地產(chǎn)開發(fā)；業(yè)態(tài)更新則涉及商業(yè)零售、億元文旅、餐飲、養(yǎng)老、酒店等多個(gè)領(lǐng)域。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，天恒集團(tuán)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房產(chǎn)達(dá)111套，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓底價(jià)從106萬元至1397萬元不等，總轉(zhuǎn)讓底價(jià)超過3.3億元。

一位接近天恒集團(tuán)的人士表示，大批量出售房產(chǎn)，一方面是因?yàn)榻陙硖旌慵瘓F(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向城市更新，資金投入規(guī)模較大，出售房產(chǎn)可以緩解流動(dòng)性壓力；另一方面，部分房產(chǎn)價(jià)值縮水，對財(cái)務(wù)形成了一定負(fù)擔(dān)。

出售

天恒集團(tuán)此次出售的111套房產(chǎn)均為住宅，其中轉(zhuǎn)讓底價(jià)超過1000萬元的有三套，全部位于北京市西城區(qū)?？們r(jià)最高的是大紅羅廠街3號(hào)院一套84.7平方米的兩居室，單價(jià)16.5萬元/平方米，總價(jià)1396萬元。

此外，豐融園15號(hào)樓的一套68平方米開間位于金融街附近，總價(jià)1253萬元，單價(jià)高達(dá)18萬元/平方米；另一套位于百萬莊大街附近的兩居室，建筑面積84平方米，總價(jià)1026萬元，折合單價(jià)12.1萬元/平方米。

總價(jià)低于200萬元的房產(chǎn)有59套，大部分來自北京市房山區(qū)閻村鎮(zhèn)的天恒樂活城小區(qū)。該小區(qū)為住建部科技示范項(xiàng)目，在售房產(chǎn)多數(shù)為毛坯狀態(tài)；另有少部分房源位于豐臺(tái)區(qū)和石景山區(qū)。

此次出售的房產(chǎn)中，大戶型相對較少。其中最大的一套位于朝陽區(qū)，建筑面積154平方米，轉(zhuǎn)讓底價(jià)782萬元；另一套位于海淀區(qū)的房產(chǎn)，建筑面積105平方米，轉(zhuǎn)讓底價(jià)871萬元。

111套在售房產(chǎn)中，建筑面積90平方米以下的有106套，其中80至90平方米戶型有56套；60至80平方米戶型有27套；低于60平方米的有23套。

上述負(fù)責(zé)拍賣的工作人員介紹，這些房產(chǎn)均為天恒集團(tuán)自有，主要由兩部分構(gòu)成：一部分是天恒集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目的剩余房源；另一部分是天恒集團(tuán)用于出租的房產(chǎn)。這些房產(chǎn)目前均為空置狀態(tài)。

值得注意的是，天恒集團(tuán)出售的部分房源底價(jià)高于市場價(jià)格。以天恒樂活城為例，在售的50多套房源單價(jià)普遍在2萬元/平方米以上，而同類房源在二手平臺(tái)上的報(bào)價(jià)普遍在1.6萬至1.8萬元/平方米。

據(jù)房山區(qū)閻村鎮(zhèn)附近一位中介介紹，其所在平臺(tái)的天恒樂活城二手房成交量較小。7月僅成交三套，單價(jià)分別為1.4萬元/平方米、1.6萬元/平方米和1.8萬元/平方米；8月成交兩套，單價(jià)為1.3萬元/平方米和1.5萬元/平方米。

該中介以8月底成交的一套89平方米兩居室為例介紹，該房源從掛牌到成交共耗時(shí)104天，價(jià)格四次下調(diào)，帶看26次，最終成交轉(zhuǎn)化率僅為3.8%，成交價(jià)相較掛牌價(jià)折讓幅度超過30%。

另有天恒集團(tuán)位于百萬莊大街的房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為12萬元/平方米。據(jù)二手平臺(tái)掛牌信息，同小區(qū)、同戶型、同面積、同朝向房源的掛牌單價(jià)為10.2萬元/平方米，總價(jià)相差161萬元。

變現(xiàn)

天恒集團(tuán)此次出售房產(chǎn)，既有優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的考慮，也有補(bǔ)充流動(dòng)性的需求。

財(cái)報(bào)顯示，2025年上半年，天恒集團(tuán)營收6.7億元，同比下降13.4%。在2021年?duì)I收高峰期，其營收達(dá)到132億元，此后逐年下降。

2025年上半年，天恒集團(tuán)的歸母凈利潤為-3.9億元，同比下降近四成；而2024年虧損50.7億元，虧損的主要原因在于聯(lián)營企業(yè)存貨減值和資產(chǎn)減值損失。

從2024年財(cái)報(bào)來看，天恒集團(tuán)在聯(lián)營和合營企業(yè)的投資收益合計(jì)虧損24.7億元，資產(chǎn)減值損失達(dá)到14.2億元，其中主要為存貨跌價(jià)損失。也就是說，天恒集團(tuán)持有資產(chǎn)的價(jià)值縮水，是虧損的主要原因之一。

現(xiàn)金流方面，天恒集團(tuán)2023年、2024年及2025年上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流均為凈流出，2025年上半年凈流出額度達(dá)7.2億元。

近三年，天恒集團(tuán)的投資活動(dòng)現(xiàn)金流波動(dòng)較大，但籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額持續(xù)增加：2023年增加13.5億元，2024年增加16.7億元，2025年上半年增加30.2億元。天恒集團(tuán)的融資保障了其運(yùn)轉(zhuǎn)。

這也導(dǎo)致其杠桿率進(jìn)一步攀升。2021年以來，天恒集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率從76.7%升至2024年的82.4%，2025年上半年進(jìn)一步升至83.5%；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率在2024年達(dá)到80.4%，創(chuàng)下歷史新高，2025年上半年升至80.7%。

接近天恒集團(tuán)的人士介紹，房地產(chǎn)行業(yè)普遍低迷，八成企業(yè)均出現(xiàn)不同程度的虧損或業(yè)績下滑，天恒集團(tuán)同樣受大環(huán)境影響。目前，天恒集團(tuán)正在進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。根據(jù)上級部門統(tǒng)一安排，天恒集團(tuán)全面轉(zhuǎn)向城市更新領(lǐng)域，資金投入較大；由于拿地較少，新項(xiàng)目對現(xiàn)金流貢獻(xiàn)有限，造成階段性入不敷出。

聯(lián)合資信在其信評報(bào)告中指出，天恒集團(tuán)的銷售主要集中在北京和成都。2024年銷售金額為25.8億元，2025年上半年僅為7.1億元。目前天恒集團(tuán)已無存量土地儲(chǔ)備，也沒有新的一級開發(fā)項(xiàng)目。

截至2024年底，天恒集團(tuán)有息負(fù)債為543.9億元，凈負(fù)債率高達(dá)544%。其中短債占比19.5%，現(xiàn)金短債比為0.8，短期償債壓力大。

轉(zhuǎn)型

天恒集團(tuán)前身為成立于1994年的北京市西城城建開發(fā)集團(tuán)（下稱“西城城開集團(tuán)”），最初為北京市西城區(qū)的城投公司。2001年，西城城開集團(tuán)與西城區(qū)住宅建設(shè)開發(fā)公司合并成立天恒集團(tuán)，業(yè)務(wù)逐漸轉(zhuǎn)向資產(chǎn)經(jīng)營。2008年，天恒集團(tuán)首次進(jìn)軍全國市場。

2013年，北京華興新業(yè)商貿(mào)有限責(zé)任公司并入天恒集團(tuán)，之后，天恒集團(tuán)形成房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營“雙輪驅(qū)動(dòng)”的業(yè)務(wù)模式，并進(jìn)入快速擴(kuò)張期，先后拿下房山閻村鎮(zhèn)、周口鎮(zhèn)、豐臺(tái)南苑村、豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)、良鄉(xiāng)高教園區(qū)、龐各莊等多個(gè)地塊。

2016年至2017年間，天恒集團(tuán)通過獨(dú)立或合作方式獲得海淀永豐、海淀雙新村、朝陽東壩、朝陽孫河等多個(gè)地塊，這一時(shí)期也是其房地產(chǎn)開發(fā)最輝煌的階段。

自2018年起，天恒集團(tuán)逐步淡出北京土地市場，轉(zhuǎn)向城市更新，先后啟動(dòng)科影廠改造、馬連道文化創(chuàng)意街區(qū)、百萬莊北里住房改善、光源里棚改等多個(gè)城市更新項(xiàng)目。其中百萬莊項(xiàng)目和光源里項(xiàng)目均涉及商品房。

在公開土地市場，2020年至2022年，天恒集團(tuán)在成都等地小規(guī)模地拿地；2023年6月，天恒集團(tuán)以19.6億元拿下雙新村棚改地塊，開發(fā)印象山項(xiàng)目；2025年2月，又與華潤置地、北京建工組成聯(lián)合體，以20.6億元拿下東壩共有產(chǎn)權(quán)地塊。

2024年，在天恒集團(tuán)的收入結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)銷售占比66.9%，一級土地開發(fā)占比18.9%，房屋出租占比5.1%。但從目前天恒集團(tuán)的存量項(xiàng)目來看，其既無儲(chǔ)備未開發(fā)土地，也無一級開發(fā)擬建項(xiàng)目，保障房亦無在建或擬建項(xiàng)目。

聯(lián)合資信報(bào)告顯示，截至2025年3月底，天恒集團(tuán)棚改業(yè)務(wù)仍需投資85.9億元，資金需求量巨大。

天恒集團(tuán)棚改業(yè)務(wù)主要?dú)w屬于城市更新板塊，涵蓋住房改善、歷史文化名城保護(hù)、區(qū)域提升、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理及物業(yè)服務(wù)等。其中住房改善涉及7個(gè)項(xiàng)目，也是天恒集團(tuán)未來的主要收入來源之一。

在接近天恒集團(tuán)的人士看來，城市更新項(xiàng)目投資周期長、回報(bào)慢，但由于項(xiàng)目大多位于城市核心區(qū)，一旦進(jìn)入回報(bào)期，將為天恒集團(tuán)帶來持續(xù)穩(wěn)定的收益。例如，百萬莊城市更新項(xiàng)目“百萬佳苑”預(yù)計(jì)將于今年10月開盤銷售。

百萬佳苑項(xiàng)目為北京二環(huán)內(nèi)稀缺項(xiàng)目，附近有較為優(yōu)質(zhì)的教育、交通等配套，分為梅、蘭、橘、竹四個(gè)小區(qū)，最先入市是蘭園，主要以小戶型為主，單價(jià)在11萬元/平方米左右，總價(jià)在520萬元至780萬元之間。

（作者 田國寶）