一、跌破調(diào)查數(shù)據(jù)透視：信心指數(shù)為何跌至七年新低

央行調(diào)查數(shù)據(jù)的央行有多變化軌跡，清晰勾勒出市場(chǎng)預(yù)期的公布降溫曲線。回顧 2019 年第一季度，最新居民房?jī)r(jià)看漲比例尚維持在 25% 以上的現(xiàn)還相對(duì)高位，而到 2022 年二季度，少人看漲與看跌人數(shù)首次出現(xiàn)持平，跌破調(diào)查標(biāo)志著市場(chǎng)信心的央行有多分水嶺。2025 年二季度，公布看漲比例直接跌破 10% 至 8.9%，最新三季度雖微漲至 9.1%，現(xiàn)還但看跌比例同步升至 23.5%，少人形成 “量?jī)r(jià)齊跌” 之外的跌破調(diào)查 “信心加速下行” 態(tài)勢(shì)。

更值得警惕的央行有多是，房?jī)r(jià)預(yù)期的公布低迷與居民經(jīng)濟(jì)行為形成了相互強(qiáng)化的閉環(huán)。同期調(diào)查顯示，57.4% 的居民認(rèn)為 “就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻”，就業(yè)感受指數(shù)較上季下降 2.7 個(gè)百分點(diǎn)；傾向于 “更多儲(chǔ)蓄” 的居民占 62.3%，而 “更多消費(fèi)” 的比例僅 19.2%。2025 年前三季度，住戶存款增加 12.73 萬(wàn)億元，資金 “躺平” 在銀行的背后，是居民對(duì)未來(lái)收入的謹(jǐn)慎判斷。這種心態(tài)直接反映在購(gòu)房決策上 ——“購(gòu)房” 已連續(xù)三個(gè)季度退出居民未來(lái)支出選擇的前五名，而在 2022 年之前，這一選項(xiàng)長(zhǎng)期穩(wěn)居前四。

市場(chǎng)的真實(shí)交易數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了預(yù)期的變化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025 年 3 月 70 個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降 0.61%，中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的 100 個(gè)城市新房均價(jià)更是連續(xù) 16 個(gè)月環(huán)比下跌。作為市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)，一線城市房?jī)r(jià)跌幅尤為顯著：北京二手房均價(jià)較 2024 年同期下跌 15.3%，深圳跌幅達(dá) 17.0%，2025 年 9 月全國(guó) 100 個(gè)主要城市二手房?jī)r(jià)格更是出現(xiàn) “無(wú)一上漲” 的罕見(jiàn)現(xiàn)象。

二、深層動(dòng)因：四大結(jié)構(gòu)性因素重塑市場(chǎng)邏輯

（一）政策調(diào)控筑牢 “房住不炒” 底線

2021 年以來(lái)，從限購(gòu)限貸、房企 “三道紅線” 到房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，一系列調(diào)控政策持續(xù)壓縮投機(jī)空間。政策的核心邏輯已從短期穩(wěn)定轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期機(jī)制建設(shè)，推動(dòng)市場(chǎng)從 “投資屬性主導(dǎo)” 向 “居住屬性回歸”。這種轉(zhuǎn)變徹底打破了 “房?jī)r(jià)只漲不跌” 的慣性認(rèn)知，讓投資者認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)不再是穩(wěn)賺不賠的資產(chǎn)。正如數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)已徹底退出居民偏愛(ài)的前五大投資方式，被銀行理財(cái)、基金信托等產(chǎn)品取代。

（二）供需格局發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)

人口結(jié)構(gòu)與住房供給的雙重變化，正在改寫(xiě)房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層邏輯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024 年全國(guó)人口連續(xù)第三年負(fù)增長(zhǎng)，中國(guó)人口與發(fā)展研究中心預(yù)測(cè)未來(lái)五年每年新增住房需求將從 1500 萬(wàn)套降至 800 萬(wàn)套左右。與此同時(shí)，住房供給卻持續(xù)累積：100 個(gè)監(jiān)測(cè)城市新房庫(kù)存去化周期達(dá) 20.1 個(gè)月，三四線城市更是接近 30 個(gè)月，遠(yuǎn)超 12 個(gè)月的合理區(qū)間。從 “供不應(yīng)求” 到 “局部過(guò)剩” 的轉(zhuǎn)變，使得房?jī)r(jià)上漲失去了最基礎(chǔ)的支撐。

（三）居民購(gòu)買力與預(yù)期的雙重透支

房?jī)r(jià)收入比的嚴(yán)重失衡，成為制約購(gòu)房需求釋放的關(guān)鍵瓶頸。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2025 年 3 月一線城市平均房?jī)r(jià)收入比達(dá) 18.2，即便經(jīng)過(guò)持續(xù)下跌，北京、深圳仍分別高達(dá) 12.3 和 14.6。雖然部分城市房?jī)r(jià)已回落至 2016-2017 年水平，但年輕群體的購(gòu)房意愿仍在下降。《中國(guó)青年發(fā)展報(bào)告 (2024-2025)》顯示，25-35 歲青年中僅 37% 將買房列為未來(lái)五年規(guī)劃，較五年前下降 21 個(gè)百分點(diǎn)，“拒絕 30 年房貸” 成為不少 90 后、00 后的選擇。

（四）經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的信心傳導(dǎo)效應(yīng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境深度綁定。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，部分行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型壓力，就業(yè)穩(wěn)定性下降導(dǎo)致居民收入預(yù)期弱化。央行調(diào)查顯示，收入感受指數(shù)連續(xù)三個(gè)季度下滑，這種 “收入焦慮” 直接轉(zhuǎn)化為購(gòu)房決策的延遲。更值得注意的是，居民消費(fèi)偏好已發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，旅游、教育、醫(yī)療成為支出優(yōu)先項(xiàng)，反映出家庭資產(chǎn)配置從 “不動(dòng)產(chǎn)重倉(cāng)” 向 “多元均衡” 的調(diào)整。

三、市場(chǎng)影響：從行業(yè)調(diào)整到經(jīng)濟(jì)重構(gòu)

（一）房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入 “去泡沫” 深水區(qū)

房?jī)r(jià)預(yù)期的低迷加速了行業(yè)的分化與出清。數(shù)據(jù)顯示，2025 年前三季度全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降 5.5%，頭部開(kāi)發(fā)商新房銷量?jī)H為峰值的 27%。行業(yè)的調(diào)整不僅體現(xiàn)在銷量上，更表現(xiàn)為發(fā)展模式的根本轉(zhuǎn)變：從 “高杠桿、高周轉(zhuǎn)” 向 “低負(fù)債、重運(yùn)營(yíng)” 轉(zhuǎn)型，從追求規(guī)模擴(kuò)張到注重產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)。這種調(diào)整雖然伴隨短期陣痛，但為行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

（二）對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的多維傳導(dǎo)效應(yīng)

房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)鏈條最長(zhǎng)的行業(yè)之一，其調(diào)整必然產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。一方面，建筑業(yè)、家電、建材等上下游行業(yè)面臨需求收縮壓力，2025 年三季度家電零售額同比下降 4.2%，反映出房地產(chǎn)后周期需求的疲軟。另一方面，地方政府土地出讓收入下滑帶來(lái)財(cái)政壓力，倒逼地方政府加快發(fā)展新動(dòng)能產(chǎn)業(yè)。但從積極層面看，資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域流出后，正逐步流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)與新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型提供了資金支撐。

（三）居民資產(chǎn)配置的 “范式轉(zhuǎn)移”

房?jī)r(jià)預(yù)期的轉(zhuǎn)變正在重塑中國(guó)家庭的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。過(guò)去二十年，房地產(chǎn)占家庭資產(chǎn)比重超過(guò) 60%，而 2025 年三季度傾向于 “更多投資” 的居民中，僅不足 5% 選擇房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品。這種轉(zhuǎn)變推動(dòng)居民資產(chǎn)配置向多元化發(fā)展：銀行理財(cái)、基金、股票等金融資產(chǎn)占比逐步提升，保險(xiǎn)、養(yǎng)老等長(zhǎng)期資產(chǎn)規(guī)劃受到更多關(guān)注。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，這種轉(zhuǎn)型有利于提高直接融資比重，降低金融體系對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

四、未來(lái)展望：結(jié)構(gòu)化分化中的新機(jī)遇

盡管當(dāng)前市場(chǎng)信心處于低位，但 “只跌不漲” 并非房地產(chǎn)市場(chǎng)的終局。從房?jī)r(jià)收入比看，經(jīng)過(guò)持續(xù)調(diào)整，上海、杭州等城市已回落至 9.6、5.7 的合理區(qū)間，多數(shù)家庭 6-7 年年收入即可購(gòu)房，具備了需求釋放的基礎(chǔ)條件。更為關(guān)鍵的是，“十五五規(guī)劃” 已明確將房地產(chǎn)業(yè)定位從 “支柱產(chǎn)業(yè)” 轉(zhuǎn)為 “民生保障行業(yè)”，預(yù)示著調(diào)控政策將更注重 “因城施策”，支持合理住房需求。

未來(lái)市場(chǎng)的核心特征將是 “結(jié)構(gòu)化分化”。一線城市及強(qiáng)二線城市由于人口持續(xù)流入、公共服務(wù)優(yōu)質(zhì)，住房需求仍有支撐，2025 年北京豐臺(tái)、朝陽(yáng)等區(qū)域新房?jī)r(jià)格已出現(xiàn) 0.37%-1.67% 的環(huán)比上漲。而人口流出的三四線城市，將面臨更長(zhǎng)時(shí)間的去庫(kù)存壓力，部分城市可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)進(jìn)一步調(diào)整。這種分化意味著 “閉眼買房就能賺錢” 的時(shí)代徹底終結(jié)，精細(xì)化選房、關(guān)注區(qū)位與品質(zhì)成為購(gòu)房決策的關(guān)鍵。

對(duì)于剛需群體而言，當(dāng)前市場(chǎng)正處于 “預(yù)期低迷但價(jià)格合理” 的窗口期。隨著房貸利率降至歷史低位、限購(gòu)政策逐步優(yōu)化，具備購(gòu)房能力的剛需群體可擇機(jī)入市。而對(duì)于投資者，房地產(chǎn)的投資邏輯已從 “博取價(jià)差” 轉(zhuǎn)向 “長(zhǎng)期持有收租”，核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍具備一定投資價(jià)值，但需警惕非核心區(qū)域的過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。

從 “全民看漲” 到 “九成人看平或看跌”，跌破 10% 的看漲比例不僅是一個(gè)數(shù)據(jù)節(jié)點(diǎn)，更是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的 “分水嶺”。它標(biāo)志著房地產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)時(shí)代的終結(jié)，也預(yù)示著一個(gè)更加理性、更加注重民生屬性的新時(shí)代的開(kāi)啟。在這個(gè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，市場(chǎng)陣痛不可避免，但只要堅(jiān)持 “房住不炒” 定位，推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)終將回歸居住本質(zhì)，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展貢獻(xiàn)持久動(dòng)力。