曾經(jīng)喊出“逃離北上廣”的老破小年輕人，正轉(zhuǎn)身用另一種方式“安家”。不再北上

　　機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，逃離在北京、廣年上海等一線城市的輕人二手房市場(chǎng)中，總價(jià)200萬(wàn)元以下的花萬(wàn)低總價(jià)房源正成為交易“主力”，其中北京該價(jià)位段成交占比高達(dá)57.19%，抄底上海也達(dá)到48.72%。老破小

　　一線城市低總價(jià)“老破小”成交占比提升，不再北上背后是逃離隨著房?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整，曾經(jīng)要“掏空六個(gè)錢包”的廣年房子，如今年輕人踮踮腳也可能夠得到，輕人二手房市場(chǎng)已成為極致剛需的花萬(wàn)“蓄水池”。

　　此外，抄底受房?jī)r(jià)向下調(diào)整影響，老破小部分低總價(jià)房源因租金收益率尚可，也成為購(gòu)房者考慮入手的原因之一。

　　極致剛需托起樓市半壁江山

　　今年以來(lái)，新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)，走出了不同的走勢(shì)。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年前10月，30個(gè)重點(diǎn)城市一二手房成交面積合計(jì)27443萬(wàn)平方米，較2024年同期持平。其中，新房成交面積同比下降7%、二手房則同比上漲6%。

　　總量上穩(wěn)住盤面的二手房市場(chǎng)，都是由哪類購(gòu)房者在支撐、尤其是在一線城市？據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10月京滬深總價(jià)200萬(wàn)元以內(nèi)的低總價(jià)段房源，成交套數(shù)占比同環(huán)比齊增。

　　具體來(lái)看，北京總價(jià)200萬(wàn)元以下房源成交占比，已達(dá)到了57.19%，而且剛需客群集中度仍在持續(xù)上升，10月成交占比同環(huán)比增長(zhǎng)1.81個(gè)百分點(diǎn)、4.67個(gè)百分點(diǎn)。

　　再以上海為例，2025年10月，上海總價(jià)200萬(wàn)元以內(nèi)房源成交套數(shù)占比為48.72%，環(huán)比上升2.16個(gè)百分點(diǎn)，同比上升8.93個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)份額有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。

　　二百萬(wàn)左右的“老破小”，為何成為一線城市二手房的成交主力？

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶告訴第一財(cái)經(jīng)，總價(jià)200萬(wàn)~300萬(wàn)區(qū)間房源，多對(duì)應(yīng)60~80平方米的剛需戶型，剛好契合首次在京置業(yè)的年輕群體需求。

　　“一方面，剛步入職場(chǎng)的年輕人資金有限，這類房源的購(gòu)房門檻較低，不會(huì)造成過(guò)大經(jīng)濟(jì)壓力；另一方面，很多有孩子的家庭，原本計(jì)劃購(gòu)買大戶型，但受高總價(jià)影響，轉(zhuǎn)而選擇該價(jià)位小戶型來(lái)兼顧居住與教育配套需求?！彼J(rèn)為。

　　曹晶晶還表示，這個(gè)價(jià)位的房源大多通勤便捷，周邊配有大型商超、基礎(chǔ)醫(yī)療設(shè)施等，成熟的生活配套讓居住便利性大幅提升，容易受到購(gòu)房者青睞。此外，部分業(yè)主購(gòu)置新房后，為緩解還貸壓力，會(huì)選擇出售手中200萬(wàn)~300萬(wàn)的二手房，加速了資產(chǎn)流轉(zhuǎn)。

　　實(shí)際上，早在今年年初，年輕人“抄底”一線城市老破小的現(xiàn)象便已出現(xiàn)。在北京，有購(gòu)房者看到一線城市房?jī)r(jià)有所回調(diào)的現(xiàn)象，決定結(jié)束租房生活，準(zhǔn)備買一套“三環(huán)內(nèi)、接受老破小、不用電梯、離地鐵站近”的房子，最終順利置業(yè)。

　　在上海，也有購(gòu)房者表示，自己這些年一直是租房生活，通勤距離較長(zhǎng)非常不方便，而一些老舊小區(qū)的價(jià)格有所回調(diào)后，那些“低總價(jià)、有地鐵、戶型周正”的房源，讓她動(dòng)了買房的心，最終鎖定一套掛牌價(jià)較前兩年回調(diào)超百萬(wàn)的房子。

　　如今這一趨勢(shì)繼續(xù)深化，核心還是受二手房?jī)r(jià)格調(diào)整的影響。據(jù)易居研究院報(bào)告，10月一二三線城市的二手住宅價(jià)格指數(shù)，環(huán)比變動(dòng)分別為-1.0%、-0.6%、-0.7%，同比變動(dòng)分別為-4.5%、-5.2%、-5.7%，二手房總體處于價(jià)格去泡沫的過(guò)程中。

　　“價(jià)格的深度調(diào)整，帶來(lái)了量的提振?！痹撗芯吭悍Q，從買家角度看，二手房?jī)r(jià)格調(diào)整后，認(rèn)購(gòu)的性價(jià)比明顯提高，一些好地段的二手房，依然是工薪家庭和年輕人置業(yè)的首選。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴第一財(cái)經(jīng)，目前入市的購(gòu)房者，多為有迫切住房需求的剛需，例如買老舊二手房以解決剛性自住需求。對(duì)改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則面臨選擇新房還是二手房的難題，其中部分購(gòu)房者受房?jī)r(jià)預(yù)期等影響，可能傾向于保持謹(jǐn)慎、暫緩購(gòu)房。

　　買房收租的誘惑與風(fēng)險(xiǎn)

　　一線城市“老破小”成交占比提升，背后還有一個(gè)影響因素即租金。

　　近期，市場(chǎng)上關(guān)于二手房跌出“投資價(jià)值”、租金回報(bào)率高等觀點(diǎn)開(kāi)始增多，稱部分“老破小”租金收益率超過(guò)3%，買房收租的收益高于把錢存銀行。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，有一線城市的房產(chǎn)中介，也在通過(guò)宣傳二手房的租金收益率，來(lái)吸引購(gòu)房者入市。

　　比如，北京朝陽(yáng)區(qū)有房產(chǎn)中介在介紹一小區(qū)時(shí)稱，該小區(qū)每月成交15~20套房源，不少購(gòu)房者都是買來(lái)出租，其中報(bào)價(jià)80萬(wàn)左右的房子，月租金在3400元左右，刨去交易稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等成本，整體租金回報(bào)率在3%~4%左右。

　　但是，上述小區(qū)屬于商住房，產(chǎn)權(quán)年限多為40年或50年，且需要全款支付；其次，商住房的水電等生活成本較高，未來(lái)如果再出售的話，流通性也不能保證?！澳壳埃饨鹗找媛食^(guò)3%的老房子有，但是非常少，此外也大多為商住房?！敝薪榉Q。

　　記者又咨詢了另一套“老破小”，該房源位于北京朝陽(yáng)區(qū)，建筑面積60平方米、報(bào)價(jià)175萬(wàn)元，中介稱如果后續(xù)出租的話，月租金在4000元左右。如果不考慮物業(yè)費(fèi)等成本、以及房源租賃空置期，粗略計(jì)算其租金回報(bào)率最高約2.74%左右。

　　租金回報(bào)率，即房源年租金收入和房屋成本的比值，是判定房產(chǎn)是否值得投資的參考指標(biāo)。國(guó)際上認(rèn)為，租金回報(bào)率在5%以上的城市，是有價(jià)值購(gòu)買并出租的，租金回報(bào)率在3%以下的城市房?jī)r(jià)水平過(guò)高，不適合通過(guò)出租來(lái)達(dá)到回本目的。

　　據(jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)，2025年上半年，重點(diǎn)50城租金回報(bào)率為2.08%，較2024年上升0.02個(gè)百分點(diǎn)。期內(nèi)，房?jī)r(jià)調(diào)整幅度大于租金調(diào)整幅度，間接帶動(dòng)租金回報(bào)率上升。

　　“單純從收益角度來(lái)看，相比存銀行的利息收益，買房收租有一定優(yōu)勢(shì)，但投資需要考慮的因素眾多，買房收租的投資門檻高于理財(cái)產(chǎn)品，回報(bào)周期較理財(cái)時(shí)間更長(zhǎng)，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜，買房出租還會(huì)面臨空置的風(fēng)險(xiǎn)?！痹撗芯吭罕硎尽?/p>

　　對(duì)此盧文曦表示，租金回報(bào)率超過(guò)3%、甚至在4%左右的物業(yè)少見(jiàn)、屬于稀缺類型，國(guó)內(nèi)老舊小區(qū)能達(dá)到該水平的非常少。不過(guò)近年來(lái)，因房?jī)r(jià)指數(shù)持續(xù)下跌，整體的租金回報(bào)率略有回升，尤其是一些房齡較大的住宅，因房?jī)r(jià)跌幅較大，租金回報(bào)率反而相對(duì)較高。

　　但盧文曦提醒稱，這類房產(chǎn)通常房齡在15~20年以上，產(chǎn)品形態(tài)與當(dāng)前新建住宅存在顯著差距，在“好房子”標(biāo)準(zhǔn)不斷提升的背景下，老舊房產(chǎn)未來(lái)價(jià)格上漲空間有限。因此，高租金回報(bào)率并不代表其房?jī)r(jià)具備跑贏大盤的潛力，要認(rèn)識(shí)到其潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　值得注意的是，雖然買房不能只看租金收益率，但該指標(biāo)的重要性正在提升。

　　國(guó)金證券表示，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟，房子正在經(jīng)歷由投資品向消費(fèi)品的過(guò)渡。一旦房子轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)品，租金回報(bào)率決定的居住價(jià)值，將成為房子估值的“錨”。隨著房?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整，一線城市出現(xiàn)部分高租息的房產(chǎn)，會(huì)成為推動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)的重要力量。

　　業(yè)內(nèi)專家還表示，如果參考該指標(biāo)購(gòu)房，最好是利用短期內(nèi)閑置的資金、不產(chǎn)生額外貸款費(fèi)用；考慮收益率時(shí)，也要將個(gè)稅、契稅、中介費(fèi)、增值稅、物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)成本納入計(jì)算；最重要的，要選擇地段較好的房源，同時(shí)考慮未來(lái)出售時(shí)的綜合成本。

責(zé)任編輯：劉光博